Eigenbedarfskündigung prüfen & abwehren (Mieter)

Eigenbedarfskündigung vom Vermieter – was können Mieter tun, wenn der Vermieter kündigt?

(Lesezeit: ca. 9 Minuten)

Ihr Vermieter teilt Ihnen schriftlich oder telefonisch mit, dass Sie bald ausziehen müssen. Laut seinen Angaben benötigt er die von Ihnen bewohnte Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen. Sie hingegen möchten nicht ausziehen oder sind momentan auch finanziell nicht in der Lage, sich eine neue Wohnung zu suchen und einen Umzug durchzuführen. Was nun?

Dieser Ratgeber klärt Sie über die verschiedenen Voraussetzungen auf, die gegeben sein müssen, damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist und wie Sie sich möglicherweise gegen Ihren Vermieter wehren können.

Das Wichtigste in Kürze

• Bedeutung von ‚Eigenbedarf‘ ist relativ restriktiv – eine Prüfung lohnt sich deshalb immer
• Das Kündigungsschreiben muss formelle Voraussetzungen erfüllen, um wirksam zu sein
• Nur natürliche Personen sowie GbRs dürfen Eigenbedarf anmelden – und nur für einen eingeschränkten Personenkreis
• Bei unrechtmäßiger Kündigung besteht ein Anspruch auf Schadensersatz

Inhalt

1. Wann kann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?
2. Unter welchen Bedingungen besteht Eigenbedarf?
   2.1 Nahe Verwandte
   2.2 Nicht nahe Verwandte
   2.3 Angehörige des Haushalts
   2.4 Eignung der Wohnung
   2.5 Sperrfrist
3. Form und Inhalt der Kündigung
4. Kann sich ein Mieter gegen die Kündigung wehren?
5. Härtefall beim Mieter
6. Mögliche weitere Gründe für eine Abwehr oder Verzögerung einer Kündigung
   6.1 Erfüllung der formellen Voraussetzungen?
   6.2 Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen des Eigenbedarfs?
7. Wann bestehen Schadensersatzansprüche?
8. Fazit

1. Wann kann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?

In Deutschland genießen Mieter einen außerordentlich guten Mieterschutz. Eine gewöhnliche Kündigung des Mietvertrages ohne besonderen Grund wie zum Beispiel Mieterfehlverhalten ist praktisch nicht möglich. Somit ist eine Eigenbedarfsanmeldung dann auch der häufigste Kündigungsgrund bei einer vom Vermieter ausgehenden Beendigung des Mietverhältnisses. Eine solche Kündigung kann vom Vermieter ausgesprochen werden, sobald ein eigener Bedarf an dieser Wohnung besteht (§ 573 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies klingt zunächst leicht durchführbar, unterliegt in der Praxis jedoch einigen Einschränkungen.

Auch in der Bezeichnung nahe Verwandte und Angehörige des Haushalts liegen einige potentielle Fallstricke, die es zu vermeiden gilt.

2. Unter welchen Bedingungen besteht Eigenbedarf?

Eigenbedarf besteht, sobald der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder nahe Verwandte sowie Angehörige seines Haushaltes als Wohnraum benötigt. Wird eine Wohnung gekündigt, da der Vermieter sie bspw. gerne als Büro nutzen möchte, wäre die Kündigung unwirksam.

2.1 Nahe Verwandte

Der Personenkreis, für den Eigenbedarf angemeldet werden kann, ist eingeschränkt. Als nahe Verwandte, für die Eigenbedarf grundsätzlich angemeldet werden kann, zählen hier:

• Kinder
• Eltern
• Enkel
• Großeltern
• Geschwister
• Stiefkinder
• Nichten und Neffen
• Schwiegereltern
• Sonderfall: für die Kinder eines Lebensgefährten kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn diese zum Zeitpunkt der Kündigung mit dem Vermieter zusammen wohnen und somit zu seinem Haushalt gehören – sie zählen eigentlich nicht als Verwandte, sondern Angehörige des Haushaltes. Ist die einzige Verbindung zum Vermieter über einen Elternteil, der in einer Partnerschaft mit dem Vermieter ist, so reicht dies nicht aus.

2.2 Nicht Nahe Verwandte

Gehören entferntere Familienmitglieder nicht zu den nahen Verwandten, so ist normalerweise keine Eigenbedarfskündigung zwecks einer Nutzung durch sie möglich. Auch hier gibt es Ausnahmen, beispielsweise durch ein einzelnes, abweichendes Gerichtsurteil in welchem eine Kündigung doch zulässig war. Dies kann im Grunde nur dann der Fall sein, wenn zwischen dem Vermieter und dem Verwandten ein besonders gutes Verhältnis, also eine enge soziale Bindung, besteht. Dieses müsste allerdings nachgewiesen werden, was sich durch das Fehlen klarer Parameter für diesen Nachweis nicht leicht gestaltet. Nicht zu den nahen Verwandten zählen:

• Onkel oder Tante
• Cousin oder Cousine
• Großnichte oder Großneffe
• Eltern des Lebenspartners (wenn nicht verheiratet oder in eingetragener Partnerschaft)
• Kinder des Lebensgefährten
• Patenkind
• Schwager oder Schwägerin
• geschiedener Ehepartner oder ehemaliger Lebensgefährte – in diesen Fällen wäre auch ein enges Verhältnis kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung (auch nicht, wenn ein mit dem Vermieter gemeinsames Kind mit in der Wohnung wohnt)

2.3 Angehörige des Haushalts

Schwieriger gestaltet sich eine Aufzählung der Angehörigen des Haushaltes. Im Grunde sind dies all jene Personen, die zum Zeitpunkt der Kündigung entweder im Haushalt des Vermieters leben oder mit ihm zusammen einen Haushalt führen. Dies heißt, dass unter Umständen auch Personen durch ein berufliches Verhältnis als dazugehörig zählen wie zum Beispiel Haus- und Pflegekräfte. In der Regel gehören zu diesem Personenkreis:

• Ehe- und Lebenspartner
• Pflegepersonal für andere im Haushalt lebende Personen (z.B. auch Au-pair)
• Hauskräfte (Reinigungsfrau oder Ähnliches)
• Kinder des Lebenspartners (siehe Sonderfall oben)

Im Zweifel bedarf es hier im Einzelfall einer Prüfung durch einen Anwalt, um sicherzugehen, dass die relevante Person, für welche die Wohnung benötigt würde, zum Haushalt gehört. Unrichtige Angaben des Vermieters können im günstigsten Fall zu einer Unwirksamkeit der Kündigung führen, sodass es entweder zu einer erneuten, korrekten Kündigung kommen müsste oder schlichtweg kein Anspruch auf Eigenbedarf und somit kein Kündigungsgrund gegeben ist.

2.4 Eignung der Wohnung

Zum Anderen gibt es eine Einschränkung durch die Bedeutung des Wortes ‚benötigen‘. Um Eigenbedarf zu benötigen, muss keine Notlage bestehen. Die bestehenden Gründe dürfen allerdings durchaus ‚dramatisiert‘ werden ohne zu einer Unwirksamkeit der Kündigung zu führen. Die vorliegende Notwendigkeit ist als Grund in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise darzulegen. Zu nachvollziehbaren Gründen zählen zum Beispiel:

• Kauf einer Eigentumswohnung (nicht allerdings bei Wohnungsumwandlung, siehe ‚Sperrfrist‘ unten)
• Der Eigentümer möchte seinen Lebensabend in der Immobilie verbringen
• Geänderte Familienverhältnisse wie Familiengründung oder -zuwachs, damit einhergehender erhöhter oder verringerter Platzbedarf
• Finanzielle Gründe (z.B. wenn die vom Eigentümer bewohnte Wohnung finanziell zu belastend ist, nicht allerdings, weil der Vermieter mehr Miete einstreichen möchte)
• Änderung in den persönlichen Umständen (z.B. Arbeitslosigkeit)
• Bessere Zugangsmöglichkeiten zur Wohnung werden benötigt (z.B. ein Aufzug)
• In bestimmten Fällen kann auch eine Nutzung als Zweitwohnung einen nachvollziehbaren Grund darstellen; dies ist jedoch von der spezifischen Dauer der Nutzung abhängig und sollte individuell geprüft werden
• Wichtig: lediglich eine Nutzung als Wohnung stellt ein berechtigtes Interesse dar. Eine rein gewerbliche Nutzung ist ausgeschlossen! Die Nutzung eines Raumes als Büro in einer sonst privat und von einem Verwandten genutzten Wohnung ist zulässig und resultiert nicht in Schadensersatzansprüchen.

Eine weitere Voraussetzung, die beachtet werden soll und bei Nichtbeachtung zur Kündigungsunwirksamkeit führt oder zu einem Widerspruch berechtigt, ist die Eignung der Wohnung. Die angeführte Wohnung sollte sowohl für die genannte Person als auch für den dargelegten Grund des Eigenbedarfes und die zu erfolgende Nutzung geeignet sein. Hier gilt es abzuwägen; eine fehlende Eignung der Wohnung für den Eigenbedarf kann sich nämlich auch durch die Gesamtheit der einzelnen Punkte ergeben. Ist die Wohnung als Alterssitz gedacht, sollte sie eine dementsprechende Barrierefreiheit aufweisen (z.B. durch Aufzug). Auch die Größe der Wohnung sollte angepasst an die Nutzung sein, ein großes Haus für eine einzelne Person ist sicherlich zu hinterfragen. Ebenso können berechtigte Zweifel auftreten, wenn der Vermieter bereits über eine geeignete Wohnung in gewisser Nähe zur gewünschten Wohnung verfügt. Eine Überprüfung dieser Punkte benötigt eine bestimmte Kenntnis der Bedürfnisse der Person, welche die Wohnung beziehen soll; dies erklärt die Ausführlichkeit der inhaltlichen Ansprüche an ein Kündigungsschreiben (siehe unten).

2.5 Sperrfrist

Eine weit verbreitete Annahme ist die Meinung, dass nach einem Verkauf einer vermieteten Wohnung der neue Besitzer sofort aufgrund von Eigenbedarf kündigen kann. Dies ist nachvollziehbar; wird eine Wohnung unter hoher finanzieller Aufwendung gekauft, liegt es nahe, dass der Käufer diese auch selbst nutzen möchte. Hier zeigt sich allerdings der starke deutsche Mieterschutz erneut: Ist der Verkauf eine Wohnungsumwandlung, so besteht generell eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB), in Gemeinden mit Wohnungsraummangel sogar bis zu zehn Jahre! Erst nach dieser Frist kann Eigenbedarf angemeldet werden – vorher ist dieser unzulässig.

Eine Wohnungsumwandlung liegt beispielsweise vor, wenn in einem Haus mit mehreren Mietwohnungen eines Eigentümers dieser einzelne Einheiten veräußert und somit aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen werden. Nicht jeder Verkauf ist also eine Umwandlung und ein Mieter erfährt durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zwangsläufig von solchen Verkäufen.

3. Form und Inhalt der Kündigung

Laut gesetzlichen Bestimmungen ist der Vermieter an gewisse Vorgaben bezüglich des Kündigungsschreibens gebunden (§ 573 Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss die Gründe für die Kündigung explizit angeben – vergisst er einen berechtigten Grund, so kann dieser nur beachtet werden, wenn er nachträglich entstand und nicht schon zum Kündigungszeitpunkt feststand.

Dies bedeutet, dass in einem Schreiben des Vermieters folgende Angaben zu finden sein sollten:

• Genaue Bezeichnung der Einheit, die gekündigt werden soll
• Anlass der Kündigung (berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB)
• Informationen über die Person, welche die Wohnung im Anschluss nutzen wird und ob diese entweder nahe Verwandte (siehe Liste oben) oder Angehörige des Haushaltes ist. Die Personendaten sollten hier über Name, Anschrift, Alter sowie Beruf der relevanten Person Auskunft geben.
• Grund für diesen Eigenbedarf: Während hier keine Notlage bestehen muss, so muss doch ein tatsächlicher Bedarf bestehen, der vernünftig und nachvollziehbar dargelegt wird. Zusätzlich sollte die relevante Wohnung dem Bedarf auch entsprechen und für ihn geeignet sein.
• Korrekte Kündigungsfrist: bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate, bis acht Jahre ist eine Frist von sechs Monaten einzuhalten und bei einer längeren Mietdauer als acht Jahren wäre ein Auszug innerhalb von neun Monaten vorzunehmen.
• Widerspruchsklausel und Verlängerungsklausel
• Besitzt der Vermieter weitere Immobilien in der Gegend, sollte begründet sein, warum diese nicht für den Eigenbedarf genutzt werden können. In solchen Fällen findet sich bei einem Vermieter, der um Einigung bemüht ist, häufig ein Angebot des Wohnungstausches oder ein Mietangebot einer anderen sich in seinem Besitz befindlichen Immobilie.

4. Kann sich ein Mieter gegen die Kündigung wehren?

Wird eine Eigenbedarfsanmeldung rechtlich korrekt vorgenommen, ist es in der Praxis schwer, sich gegen eine erfolgte Kündigung zu wehren. Möglich ist dies jedoch, sofern ein Härtefall besteht (siehe folgender Abschnitt).

Allerdings kommt es im Kündigungsschreiben häufig zu formellen Fehlern, die so gravierend sind, dass die Kündigung unwirksam ist und folglich erneut ausgesprochen werden muss. So ist häufig eine Verzögerung des Auszugsdatums zu erzielen, um mehr Zeit für eine Suche nach neuem geeigneten Wohnraum zu bekommen. Zudem kann unter gewissen Umständen Unterstützung vom Vermieter geleistet werden, beispielsweise auch in Form einer Abfindung. Wie oben erwähnt, kann es bei weiterem Immobilieneigentum auch zu einem vergleichbaren Wohnraumangebot seitens des Vermieters kommen. Dies kann als Verhandlungsgrundlage sehr hilfreich sein, beispielsweise auch um günstigere Konditionen zu erhalten, um somit den Aufwand eines Umzuges auszugleichen.

Generell gilt natürlich zu bedenken, ob ein Weiterbestehen des Mietverhältnisses wünschenswert ist, wenn dies zwar rechtlich möglich wäre, aber sicherlich zu einem von Misstrauen und Negativität geprägten Verhältnis zwischen den Parteien führt.

5. Härtefall beim Mieter

Manchmal kann ein Auszug für den Mieter eine unzulässige Härte bedeuten (§ 574 BGB). Dann ist es möglich, einen Härtefall geltend zu machen - eine Kündigung wird, solange dieser Härtefall besteht, nicht möglich sein. Aufgrund dieser Einschränkung für den Vermieter ist hier eine besonders gute Prüfung vonnöten; das berechtigte Interesse des Vermieters wird gegen die vom Mieter dargelegte Härte abgewogen. Um zu einem Weiterbestand des Mietverhältnisses zu führen, bedarf es dann zwar noch einer Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch kann diese durch ein gerichtliches Urteil ersetzt werden.

Mögliche Gründe für eine Härte können bestehen bei folgenden Beispielen:

• Hohes Alter des Mieters in Verbindung mit beispielsweise einer Pflegebedürftigkeit
• Aufwendungen für die Mietsache im Vertrauen auf eine längere Mietzeit. Diese müssten erheblich und nicht vertraglich vereinbart, also freiwillig, und zusätzlich nicht abgewohnt oder, z.B. durch Eigenarbeit, nicht ersatzfähig bei Auszug sein
• Spezieller Zeitpunkt in der Ausbildung (z.B. Prüfungszeit)
• erhebliche Beeinträchtigung bei der Berufsausübung (z.B. wenn Berufsausübung in der Wohnung stattfindet und nur dort weiterhin möglich ist oder durch eine Nähe zum Arbeitsplatz)
• Ein doppelter Umzug, da der gefundene Ersatzwohnraum noch nicht bezugsfertig ist und somit eine Übergangswohnung in Anspruch genommen werden müsste
• Es kann kein passender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gefunden werden, obwohl alle möglichen Bemühungen unternommen wurden
• Schwere Krankheit des Mieters oder eines Haushaltsmitgliedes – diese kann körperlicher sowie seelischer Art sein und muss zudem eine bestimmte Intensität aufzeigen, sodass ein Umzug selbst entweder unmöglich ist, die Ersatzwohnungssuche nicht vorgenommen werden kann oder eine Verschlimmerung des Zustandes durch den Umzug zu erwarten wäre. Einen Sonderfall stellt hier Suizidgefahr dar, bei dem zusätzliche weitreichende Abwägungen vorzunehmen sind.
• Lange Mietdauer in Verbindung mit erschwerenden Umständen wie Verwurzelung in der Umgebung
• Schwangerschaft der Mieterin oder einer Haushaltsangehörigen, wenn sich diese kurz vor der Entbindung befindet oder für einen gewissen Zeitraum nach der Geburt (i.d.R. zwischen zwei und drei Monaten)

Da auch bei diesen dargestellten Möglichkeiten eine individuelle Abwägung von einem Fachkundigen vorgenommen werden sollte, ist bei potentiellen Härtefällen eine anwaltliche Beratung besonders zu empfehlen.

6. Mögliche weitere Gründe für eine Abwehr oder Verzögerung einer Kündigung

Wie bereits oben erwähnt, können Fehler zu einer (ersten) Unwirksamkeit führen und damit die Eigenbedarfskündigung verzögern. Somit ist es sinnvoll, eine Prüfung der folgenden Punkte vorzunehmen:

6.1 Erfüllung der formellen Voraussetzungen?

Enthält die Kündigung alle oben erwähnten Punkte, besonders: Ist der Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar begründet? Sind alle notwendigen Bestandteile der Kündigung vorhanden (Rechtsbelehrung, Personendaten, etc.)? Ist die Kündigungsfrist korrekt berechnet?

6.2 Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen des Eigenbedarfs?

Ist die genannte Person tatsächlich eine nahe Verwandte des Vermieters? Wird die Wohnung für nicht-gewerbliche Zwecke genutzt?
Ist die Wohnung für den vorgesehenen Zweck geeignet? Hier ist zu bedenken, dass obwohl der Eigenbedarf besteht, eine Wohnung schlichtweg ungeeignet für den vom Vermieter angeführten Grund ist. Eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug ist vermutlich nicht als Alterssitz geeignet, genauso wäre die Nutzung einer Fünfzimmerwohnung für eine alleinstehende Person fragwürdig.

7. Wann bestehen Schadensersatzansprüche?

Schadensersatzansprüche entstehen, wenn eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht gerechtfertigt war. Erfolgte bereits ein Auszug des Mieters, sind diese deutlich höher anzusetzen, als wenn diese lediglich in Unannehmlichkeiten, jedoch nicht einem Auszug resultierten. Ein Anspruch auf Schadensersatz kann u.a. bei folgenden Sachverhalten entstehen:

• Nutzung nach Auszug des Mieters nicht durch die in der Kündigung angegebene Person
• Zeitlich zu geringe eigene Nutzung – der freigegebene Wohnraum sollte mindestens für ein halbes Jahr für den Eigenbedarf genutzt werden, ansonsten liegt eine Vortäuschung nahe.
• Wird eine Wohnung als Zweitwohnung genutzt, so besteht ebenfalls eine gewisse ‚Anwesenheitspflicht‘ seitens des Vermieters
• Es bestand zum Zeitpunkt des Auszugs kein Eigenbedarf mehr und der Mieter wurde hierüber nicht informiert
• gewerbliche Nutzung der Wohnung

Über Schadensersatzansprüche ist auch nachzudenken, wenn schon vor oder bei Einzug ein Eigenbedarf bestand und der Vermieter dies wusste – dies ist allerdings nur schwer nachzuweisen. Zum Umfang des Schadensersatzes zählen die Umzugskosten, eventuelle Maklerkosten und die Differenz zu einer möglicherweise höheren Miete.

8. Fazit

Um sicherzugehen, dass Ihre Kündigung tatsächlich rechtmäßig ist, empfehlen wir Ihnen die Prüfung durch einen unserer yourXpert-Anwälte. Somit können Sie im besten Fall einen Auszug/Umzug vermeiden oder Schadensersatzansprüche geltend machen.

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